规模房企接连倒下被吹大的泡沫终被刺破

规模房企接连倒下,被吹大的泡沫终被刺破

谁也不从知晓,下一个倒下的会是谁!

接近年末,尽管不少地方花式放松楼市调控,但房企间紧绷地神经却未能放松,接连两家中型房企的轰然倒下,或多或少让一些同行兔死狐悲。毕竟,上一轮扩张周期中极力放大杠杆疯狂扩张者还有很多,如今深陷资金和债务困境者也并不少。谁也不从知晓,下一个倒下的会是谁!

面临并购命运的还有新湖中宝(600208.SH),这家公司12月向绿城中国(03900.HK)转让上海新湖房地产开发有限公司合计35%的股权及相应权利和权益,合计总额为36亿元。而在今年7月,新湖中宝以67.05亿元将持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益出售给了融创中国(01918.HK)。

两宗交易均未最终落实,但各方求证结果显示,福晟和协信两家公司确实急需资金纾困。回顾两家公司近年的市场表现,均曾因急速扩张一时风光无两,而这让如今的滑铁卢更令人唏嘘。

盛先生按照电话号码打过去,对方立即挂掉,但随后发来短信,要求盛先生提供自己的姓名,盛先生报上姓名后对方说支票已经解锁,可以马上存到银行。盛先生问对方何人?回答说是开出支票的信用公司,确认函是为了确保这张支票没有落入他人之手。与此同时,女孩的短信雪片般飞来,先问有没有收到支票,然后让盛先生立即把它存入银行,存入后第2天便告诉盛先生钱已到账,让盛马上将其中的3000元转入“车行”的指定账户。

时至年底,福晟的接盘侠世茂总算出现。第一财经记者了解到,目前世茂集团、中国东方资产管理股份有限公司已经与福晟签署地产业务股权收购框架协议。12月7日,世茂尽调团队已经进驻福晟。

趋紧的融资节奏和难以入市的项目,让这些中型房企不得不把项目摆在货架,等着更多的大公司进行接盘。“每周都有公司主动找上门来谈合作并购,我们看的比较多,真正去收购的还是少数,毕竟里面涉及的问题比较多。”一家TOP15公司投资负责人告诉记者。

许某等人并不关心课程设置、人员安排等日常经营活动,一切都只为“榨干”门店的“最后价值”。不仅如此,他们还以各种理由拖延支付股权转让款,并以恶意拖欠房租、员工工资及社保等方式消极经营。在快速榨干机构剩余价值、致使门店关门停业后,许某等人会以“原股东隐瞒实际经营状况,故转让协议无效”等各种理由,将维权学员引至原股东处。

一个数据可以佐证,人民法院公告网数据显示,2019年房地产破产公司已超过450家。

过去几年,由于融资对规模的需求,很多地产公司都通过大量合作来扩大自己的销售规模,大量千亿房企涌现,不过实际上这些公司的内部权益销售并没有那么多。

对于像苏宁这样业务布局广泛、员工人数众多的企业来说,“提质增效”的实现,还需从管理上做足文章。张近东表示,在管理工作的开展方面,要始终以“强执行”为导向。

克而瑞认为,当前房地产市场依旧处于下行阶段,全国土拍溢价率依旧保持在低位,新房市场各城市间销售表现存在明显分化。

“福晟的滑铁卢基本来自几个原因,第一是拿错地,大量的收并购项目实际上有很多法务、债务问题,最终项目无法按时入市,项目周转速度过慢;第二是踩错周期,福晟加杠杆的时间比其他闽系晚了1-2年,当其他公司开始控制财务杠杆的时候,福晟已经来不及收住。”一位闽系地产公司高层向记者评价。

之后盛先生上网查询银行账号,发现存入的5000美元因跳票早在3天前就被银行扣回。(高睿)

盛先生了解到有关假支票的案件,里面介绍的都是骗子利用支票7天的验证期玩“时间差”,要求受害人把支票中的一部分在7天验证期前支付给骗子或其指定的另一同伙。

如此这般“空麻袋背米”骗取门店经营权后,许某等人做的第一件事就是更换收款POS机。在机构无实际履约能力的情况下,许某等人以指标摊派的方式要求员工恶意大肆对外销售课程。以打折促销为诱饵、从家长手中骗来的巨额学费款项,最终打入的却是许某个人实际控制的账户。

11月12日,上海公安经侦部门经过缜密侦查,在上海、江苏等地开展集中收网行动,一举抓获许某、张某等6名犯罪嫌疑人,成功破获本市首起“套路跑”式合同诈骗案。经查,该犯罪团伙累计收购了本市十余家教育培训机构的30余家门店,截至案发,许某等人共骗取16名机构原股东资金200余万元,造成学员及家长资金损失共计1000余万元。

强执行,则要强调狠抓落实的工作作风。张近东表示,在某种意义上,执行力比创造力更为重要,比起各种创新创意,真正能够落到实处的执行力才是企业可持续发展的根基。“我们的决策要定一条是一条、条条算数,工作干一件成一件、件件落实。必须养成高效率、快节奏的工作作风,及时处理和解决工作中的问题,对部署的工作要跟踪督促,确保执行到位。”

“我们公司每年对外已经号称突破全口径销售千亿规模,不过实际上这三年我们的内部权益销售额都不到400亿,还是用大量小股操盘方式来虚增了销售额。”一家闽系地产公司副总裁透露。

靳东表示,“我一直以来所理解的‘精英’,并非代表很高级别或很顶尖的律师,关键的是他在行业内能够承担更多责任。而且‘善律者不讼’,我们这个戏中,越是律师越主张用协调的方式去解决矛盾纠纷,而不是打赢官司。”

按照目前的初步规划,世茂、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4:3:3,收购完成后,由世茂操盘。

开设在浦东新区齐恒路上的“名藤成长中心”是一家以教授舞蹈、美术为主营项目的早教托育机构。今年6月,由于经营不善,原股东陈先生萌生了转让门店的想法。

过去一年,福晟过的异常艰难。这家发迹于福州的房企,曾在2016、2017年疯狂拿地,通过收并购形式介入大量旧改项目,称其货值超过8000亿。

不只是福晟,另一家知名度不低的房企协信,在今年同样过的异常艰难。今年3月,协信联席总裁张泽林低调离职,随后协信一直处于群龙无首状态,从公开信息看,协信在今年也从来没有拿地动作。消息显示,12月末,阳光城与协信谈判股权收购已经进入最后阶段,不出意外明年协信将把项目股权让渡给阳光城。

“所有的销售都应该建立在回款上,我们到了年底最重要的就是保证回款和现金流。”汤沸指出。

诚如媒体分析所言,高度竞争的互联网产业正在潜移默化地发生变化,仅靠“烧钱”已越来越难以续命。在今后的互联网经济发展中,流量依然重要,但决定互联网企业命运的,并非仅有用户数。更重要的是,它是否能解决用户的“真痛点”,而非仅仅是响应“伪需求”,在“低价”之外,是否能提供真正有意义的独创服务,是否能形成可以自圆其说的商业逻辑,这才是企业能否存活的基础。

和“名藤成长中心”类似,“悦宝园”“梓音艺术”“凯瑞宝贝”等教育培训机构相继遭遇转手后停业的“套路跑”。这些机构的最后消失,实际都和犯罪团伙幕后操纵有关。

克而瑞统计发现,全国各地此前的大部分地王项目,目前盈亏对半。

以厦门为例,截止2019年12月1日,自2016年拿地的六成地王已经入市,入市项目的平均入市周期达20个月,远超过全国平均入市周期10个月。其中,位于集美区的禹洲璟阅城表现最为突出,该项目土地在2016年8月被禹洲地产(01628.HK)以28亿元的价格竞得,楼板价高达32825元/平方米,2019年6月首开,首开平均售价33000元/平方米,地房比高达99%,房地差仅有175元/平方米,亏损十分严重。

一般而言,地产公司的销售金额会在1-2年之内结转成为营业收入,不过新力的2018年营业收入与2016年的合同销售额都有接近80亿差距。

很多公司还是在为了销售数据需要不断想办法。“即便是排名前五的房企,为了年末冲业绩,也把没有拿到预售证的项目提前给中介或者资金方,让其进行包销,不过要求提前回款,这样就可以算作今年的销售业绩。”一位营销总向记者透露。

单元案件的形式也决定了《精英律师》会有大量单元故事主角。“我们有72位阶段性演员,如果请一个普通的演员,或者特约一两位,或者干脆请一个群众演员,其实也可以。”靳东表示,“无论作为出品人还是这部戏的男主演,我始终不甘心。总是希望请到相对更优秀的演员来诠释这个人物,哪怕只有一场戏。”

《精英律师》中,观众有幸看到多个剧组在剧中重逢,“像《伪装者》剧组,除了当时正在拍戏的王凯,以及没有时间的胡歌之外,刘敏涛、王鸥、岳旸都在。《我的前半生》除了当时在忙的马伊琍,包括我在内的6位主演都在。《如果岁月可回头》里李乃文、李宗翰、田雨在,左小青、赵子琪、蒋欣也是全员到齐。”靳东笑称,“别人跟我说我请的这些人可是在任何一部戏里都是男女一号,找他们拍戏,未来两年都走在还情的路上。”

但盛先生在整个过程中发现很多疑点,让他更加确信无疑的是,两天后他又收到了类似脚本的租房短信,来者都是“漂亮、诚实、正在外州实习,要来洛杉矶上学的女孩,都要寄支票给他,并委托他购买一辆二手车。

此外,新力的周转速度明显快于同行,公开资料显示,新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。按照这个逻辑,这些项目应该很快进行交付进而结转,不过这里面新力数据差异巨大。

特派记者梅冬妮发自上海

过去几月,福建福晟旗下公司股权累计被冻结次数超过30次。其中,北京市第三中级人民法院冻结福建钱隆津晟投资有限公司2000万元股,福建思华投资有限公司400万元股权,福建隆顺祥投资有限公司3亿元股权。

《精英律师》的故事情节取材于日常生活。“我们拿到了将近1000个结过案的案子,我们一起讨论选择”,身兼该剧出品人、主演的靳东在接受记者采访时介绍,这部剧中自己饰演的“独狼律师”罗槟依旧是“处于食物链顶端”的社会精英形象,“但这部剧突出的不是‘精英’,而是‘律师’二字。”

因此,泰禾的真实销售数据一度遭遇过市场质疑,比如截至2019年前三季度,泰禾预收账款545亿元,即便全部进行结转,也无法达到上述机构统计的数据。

不过,新力的营业收入却和销售数据有大量差距。根据新力的招股书,2016年、2017年及2018年,新力分別实现营业收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元,复合年增长率为94.6%。

很多中型房企面临困局的背后,实际上折射出地产公司销售“虚高”,泡沫不断被刺破。

旭辉控股集团(00884.HK)总裁林峰表示:“每年从看的地到实际拿下,基本都是要百里挑一。行业趋于稳定之后,利润率已然没有以往之高。”

在李鸣看来,受到市场环境收缩影响,行业洗牌速度正在以超乎想象的速度加快。

对于2020年的工作导向,张近东用“创效”一词加以概括。他说,创效的本质就是“提质增效”,具体来看,经营上要强调效率和效益,管理上则要强调绩效和执行。

从《伪装者》里的地下党员明楼到《外科风云》里的外科专家庄恕,再到《我的前半生》里咨询业精英贺涵,靳东塑造的人物形象大多被人贴上“精英”的标签。对此,靳东表示自己大部分时间都专注于创作,对外界的标签并未想太多。

受到该收购的影响,12月17日,福晟集团下属上市平台福晟国际(00627.HK)盘中上涨超过30%。

一位地产公司部门负责人称,自己所在公司内部也进行了员工内购,以更低的价格卖给员工,并允许半年内进行更名,并保证可以半年后退款。实际上看,这样的销售回款仅仅是首付,未来是否真的可以形成真正的现金回款,还有待市场考证。

请来大半个娱乐圈精英参演

今年同样异常困难的泰禾集团(000732.SZ,下称“泰禾”)也从未主动披露过自己的销售业绩。根据泰禾公告,2016年~2018年营业收入分别为207亿元、243亿元、309亿元。同期,各家排行机构统计泰禾全口径销售数据2016年、2017年、2018年分别为:400亿元、1007亿元、1303亿元。

即将过去的2019年,多个行业“一夜入冬”,电商领域更是成为重灾区,淘集集、吉及鲜、呆萝卜、秒生活……一大批红火一时的社交电商、生鲜电商倒在年末岁尾。

在张近东看来,提质增效的核心在用户经营,“我们要不断提升用户的发展与体验,以品质服务、品质体验来提升用户口碑和粘性。”张近东表示,不管是零售场景的迭代、服务能力的升级、新业务新市场的拓展,还是产业内容的协同等各个方面,只要是能够扩大用户规模、提升用户体验的,就要坚定不移地发展,要进一步强化用户导向的发展思维。

2018年福晟高调对外公布地产目标:2018年实现销售额600亿元,2019年900亿元,2020年1300亿元,并在2020年进入行业前30名。

“福晟在过去几个月一直在寻找项目接盘侠,希望通过出售股权形式进行回血,同时希望借助政府进行背书,以便度过这一轮资金危机。”一位接近福晟人士指出。

西政资本统计显示,目前百强开发商的拿地资配资成本,前50强一般年化在13%~15%不等,50~100强一般年化在16%~18%不等,百强开外或当地龙头开发商一般年化在19%~21%不等。

比如刚刚登录资本市场的新力控股(02103.HK,下称“新力”),就未正式披露过自己的销售数据。而根据据第三方机构数据,新力2016~2018年,合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元,同比增幅分别是107%、165%、347%。

不过,受制于较高的负债和难以处理的收并购问题,福晟集团大量项目迟迟无法入市,资金状况日趋严峻。

“世茂的收购通常都是承债式收购,加之有金融机构配合,实际支付的现金并不多。”世茂集团副总裁兼财务总监汤沸向第一财经记者表示。

泰禾董事长黄其森在近日接受媒体采访时表示:“销售额并非是交易所强制要求的披露信息,我们也并没有刻意隐去,未来我们也会选择公开和公布销售额。”

女孩在留言中说,自己是个漂亮、开朗、诚实的女孩,如果盛先生愿意把房子租给她,她会让父亲马上写支票表示诚意。她委托盛先生用支票中的3000替她买一辆二手车,并希望盛在27日那天能开着这辆车去洛杉矶机场接她。两天后,盛先生果真收到由快递公司寄来的挂号信,里面除了一张BMO海瑞斯(Harris)银行现金支票外,还有一张确认函,要求盛先生通过短信确认收到这张支票。

■家长购买培训服务时应当谨慎选择,当发现教育机构使用个人收款账户收款时,应保持警惕并进行核实,切勿听信不法分子花言巧语。

未来两年都在“还情”路上

记者在发布会上了解到,《精英律师》虽然写的是律师,围绕的是打官司,但情节故事并不会拒人千里之外。剧中甄选出的案件,大多是百姓生活常见的民生案件及热点话题进行加工的讨论,叙述也由单元案件的方式来呈现。比如设计师版权侵权、离婚家庭子女抚养权、老人赡养问题、房屋产权纠纷、名誉侵权、商业机密泄露等在生活中常见的法律诉讼案件,将逐一在剧中展现。

“融资还是非常困难,未来银行的额度有限,自然更倾向于大公司,行业龙头公司将进一步获得优势。”汤沸认为。

“虽然每个月工资照发,不过福晟内部2018年的年终奖都还没有完全发放。”一位知情人士透露。

2019年以来,数百家迷你房企的破产重组,并没有引起行业反思,唯有规模型企业的倒下,才足以形成警示。

不久后,一名“神秘来客”许某主动找上门来:他自称拥有强大资方背景,能够快速进行资源整合,帮助门店做成教育综合体并上市。陈先生动了心,很快便与许某谈妥条件,并签订了门店转让协议。协议中这样约定:陈先生将“名藤成长中心”门店所有权转让给许某,而陈先生需事先结清所有房租和员工工资,并向许某支付25万元作为门店后续经营费用。

“从今年的销售完成情况看,大部分公司都没有完成年初内部制定的指标,甚至到了年底只能靠用房抵供应商款、员工内购等形式饮鸩止渴,一片繁华之后,实际真实销售情况并不乐观。”一家TOP10房企高层说。

简而言之,经营企业却不看效率和效益,这显然有违基本的商业规律。在竞争残酷的零售赛道打拼大半辈子的张近东对此有着清醒认识,面对复杂多变的外部环境,他要求把“提质增效”摆到更重要位置。

谁知,就在许某接手门店仅仅两周后,“名藤成长中心”就因员工罢工关门停业。而面对前来维权的学生家长和被拖欠薪资的员工,最后出面接盘善后的竟还是原股东陈先生。

实际上,福晟今年已经出现多位高管离职,包括分管营销副总裁、投资中心总经理等关键岗位均离职,而这些岗位也一直没有候补人选。“福晟的集团投资总去了福州龙湖做投资总,即便是降低能级也要赶紧跳槽。”一位福州龙湖人士告诉记者。

在调查过程中警方发现,许某还存在以收购知名培训企业、创立教育培训品牌等为由,骗取投资人款项共计400余万元的犯罪事实。目前,许某等5名犯罪嫌疑人已因涉嫌合同诈骗犯罪被检察机关依法批准逮捕,另有一名犯罪嫌疑人已被依法取保候审。案件仍在进一步侦办中。 本报记者 杨洁

自2018年10月以来,犯罪嫌疑人许某在身负巨额债务、无自有资金的情况下,纠集吴某等人创建成立所谓“BO联盟”“教育综合体”,寻找经营困难或急于转手的教育培训机构,通过向机构原股东承诺“分红并承担负债”等话术骗取原股东信任。在收购过程中,许某还会要求上家留下账面资金用于经营,并事先支付几个月的店面租金。

从目前曝光的片花来看,除了靳东、蓝盈莹、孙淳、田雨、邬君梅、朱珠、代旭、王秀竹等贯穿全剧的主演外,许娣、袁泉、蒋欣、凌潇肃、李宗翰、雷佳音、乔振宇、王晓晨、李乃文、左小青、张鲁一、辛柏青、任重、张龄心、邱心志、牛莉、孙强、赵子琪、梁天、罗海琼等近50位知名演员都将出现在不同单元。

和以往不同,拿地过后市场上行,很多土地就可以穿越周期,而如今一旦拿错拿贵,小则面临亏本,重则如上述很多公司一样无法入市。

“精英”意味着更多责任

这般“神仙阵容”不仅让网友惊叹,也让靳东受宠若惊。“大家让我挺感动的,第一是我真的没有费什么口舌,大家就同意加入,甚至有很多都分文不取,还要买着咖啡到现场来探班,这个让我特别幸福。第二是大家加入之后,我跟每个人单独见面,让我回忆了这十几年的工作历程,大家觉得我一直以来不管是制作还是当演员,还比较靠谱,有信誉,从来没有胡拍过,这个对我来讲很重要。”

■广大消费者应选择具有教育部门、工商部门颁发的办学许可证的教育机构。

在福晟最艰难的时候,即便是每个月发工资,都需要福晟总裁童文涛去银行面前沟通,才得以保证每个月工资的日常发放。这位有着银行背景的总裁,从一开始来到福晟,便是把主要精力放在资金问题上。

联盟只是“空麻袋背米”

可以说,中国房地产行业已经告别过去资金推动时代,内生驱动时代已然来临,而这一切将进一步考验每个公司管理智慧。无论企业抑或是购房者,“撑死胆大者”的局面,已然远去。

那些被房企吹大的泡沫

细看这些垮掉的公司,表面上似乎和“资本寒冬”密切相关,实际上反观企业自身,在盈利模式并不清晰的情况下就疯狂烧钱、野蛮生长,才是它们失败的内因。

“房地产已经不是黄金、白银时代,而是进入风险投资时代,行业风险和机会并存。”绿地香港(00337.HK)董事局主席陈军这样评价如今的行业格局。

房地产步入风险投资时期

未必等于“食物链顶端”

市场消息显示,福晟集团(下称“福晟”)、协信控股集团(下称“协信”)相继把自己的项目摆上货架寻求买家,而接盘企业分别是世茂房地产(00813.HK,下称“世茂”)和阳光城(000671.SZ)。